Reforma Tributária · Engenharia e Construção · Goiás e DF
Resposta curta, para quem tem 30 segundos: a obrigação de destacar IBS e CBS na nota continua valendo, mas a rejeição automática foi suspensa em 31/07/2026. O cronograma passou a ter quatro ondas: 3 de agosto (NF-e, CT-e, MDF-e), 1º de outubro (NFS-e, NFCom), 1º de dezembro (plataformas digitais) e 1º de janeiro de 2027 (Simples Nacional). Empresa que emite nota de material e nota de serviço tem duas datas, não uma.
Três coisas que todo dono de construtora já sabe
Material subiu e ninguém avisou antes da medição.
A obra fecha no prazo e o caixa fecha no vermelho.
E o imposto? Você só descobre quanto foi depois que já saiu.
Se as três soaram familiares, a quarta vai incomodar mais.
Na última semana de julho, o seu prazo mudou. E provavelmente ninguém te avisou.
Circulou por toda parte que, a partir de 3 de agosto, nota sem os campos novos seria rejeitada e o faturamento travaria. Muita empresa correu. Muita empresa não correu. As duas erraram, porque a regra mudou na véspera, e mudou em duas direções ao mesmo tempo: uma que alivia e uma que aperta.
Este artigo explica qual é a sua data real, que depende do documento que você emite e do seu regime, e as três decisões que dependem de você ainda este ano.
Parte 1 · O que já está valendo, agora
A Reforma Tributária não é assunto de 2033. Ela começou a operar em janeiro de 2026. Desde então, todo contribuinte que emite documento fiscal precisa destacar dois novos tributos na nota:
| Tributo | Alíquota em 2026 | O que substitui |
|---|---|---|
| CBS — Contribuição sobre Bens e Serviços | 0,9% | PIS e Cofins |
| IBS — Imposto sobre Bens e Serviços | 0,1% | ICMS e ISS |
Em 2026 esses valores são compensáveis com PIS e Cofins, mês a mês. Na prática, o ano é um teste, a cobrança não é efetiva. Só que a obrigação de destacar é real.
A confusão da primeira semana de agosto, e o que de fato ficou valendo
Em 31 de julho de 2026, véspera do prazo, a Receita Federal e o Comitê Gestor do IBS publicaram dois atos que mudaram o desenho:
| Ato | O que fez |
|---|---|
| Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4, de 30/07/2026 | definiu o cronograma oficial em quatro ondas, por tipo de documento |
| Ato Técnico Conjunto CGIBS/RFB nº 1, de 31/07/2026 | suspendeu a rejeição automática por falta dos campos |
Traduzindo: a nota sem os campos continua sendo autorizada. O faturamento não trava.
E aqui está a parte que não mudou: a obrigação legal de informar permanece. O que foi flexibilizado foi a trava técnica, não o dever. Quem tratar a suspensão da rejeição como dispensa da obrigação está lendo a notícia pela metade.
O cronograma em quatro ondas, ache a sua data
| Onda | A partir de | Documentos |
|---|---|---|
| 1ª | 3 de agosto de 2026 | NF-e, CT-e, MDF-e |
| 2ª | 1º de outubro de 2026 | NFS-e e NFCom |
| 3ª | 1º de dezembro de 2026 | plataformas digitais |
| 4ª | 1º de janeiro de 2027 | Simples Nacional |
Construtora ou empresa de engenharia optante pelo Simples Nacional tem prazo até 1º de janeiro de 2027. É mais tempo, e é justamente por isso que costuma ser desperdiçado.
E note a diferença entre a 1ª e a 2ª onda: quem emite NF-e de material já está na primeira onda desde 3 de agosto; quem emite NFS-e de serviço de engenharia só entra em outubro. Muita empresa do setor emite os dois, e portanto tem duas datas.
Ache a sua data, e veja o tamanho da sua exposição.
O cronograma tem quatro ondas. A sua empresa provavelmente cai em mais de uma. Marque o que se aplica e receba o seu calendário.
1 · Quais documentos a sua empresa emite?
2 · Qual o regime tributário?
3 · O que acontece na sua operação hoje?
Levar este diagnóstico para um sócio →
Conteúdo informativo. A aplicação das regras depende de contrato, regime, estrutura societária e histórico documental de cada empresa, e não dispensa a análise do caso concreto. MF Contabilidade · CRC GO 001323/O-O.
Parte 2 · O cronograma completo, o que vem, e quando
Dois sistemas tributários vão conviver por sete anos. Quem entende a sequência decide melhor; quem não entende, é surpreendido em cada virada de ano.
Ano-teste. CBS 0,9% e IBS 0,1% destacados na nota, compensáveis. Cronograma de obrigatoriedade em quatro ondas.
CBS entra plena e arrecadatória. PIS e Cofins são extintos. IPI é zerado, salvo exceções.
Transição do IBS. ICMS e ISS reduzidos gradualmente, ano a ano, enquanto o IBS sobe.
Sistema completo. ICMS e ISS extintos.
O ano que realmente muda o seu caixa é 2027. 2026 é ensaio. A CBS passa a ser cobrada de verdade e PIS e Cofins deixam de existir. Toda a lógica de crédito, precificação e fluxo de caixa da obra é recalculada, não em 2033, mas no primeiro trimestre de 2027. Quem só olhar isso em dezembro de 2026 vai orçar obra de 2027 com a lógica tributária de 2026.
Parte 3 · O regime específico da construção civil
A construção civil e as operações com bens imóveis não seguem a regra geral. Os artigos 251 a 270 da LC 214/2025 criaram um regime específico para o setor.
| Operação | Redução | Alíquota efetiva aproximada |
|---|---|---|
| Alienação, construção e serviços similares | 50% | cerca de 13,25% |
| Locação de imóveis | 70% | cerca de 7,95% |
Os dois redutores, e a ordem importa
1. Redutor de ajuste, aplicado primeiro. Considera o custo de aquisição do imóvel atualizado pelo IPCA, o ITBI ou laudêmio pago na aquisição anterior e as contrapartidas urbanísticas ou ambientais entregues ao poder público. A lógica é tributar prioritariamente a valorização, e não o valor cheio.
2. Redutor social, aplicado depois: R$ 100.000 por unidade habitacional e R$ 30.000 por lote.
O ponto que muda a sua planilha de orçamento
Os insumos aplicados na obra são deduzidos da base de cálculo, mas não geram aproveitamento de crédito.
Leia de novo, porque a consequência é grande. Como o material deduz a base sem gerar crédito, a regra cria um incentivo econômico ao faturamento direto do insumo para o cliente, em vez de passar pela construtora. Isso não é detalhe contábil: é decisão de arquitetura de contrato, e precisa ser tomada antes de a obra começar.
E o crédito da operação
Operações de construção civil geram direito a crédito, desde que cumpridos dois requisitos: documentação fiscal em ordem e rastreabilidade dos insumos.
Repare no que isso significa na obra: nota de material sem vínculo com o centro de custo, medição sem lastro documental e compra informal deixam de ser desorganização e passam a ser crédito perdido. Dinheiro que você pagou e não recupera.
Parte 4 · O que isso muda no dia a dia da sua obra
A precificação de contrato longo virou risco. Contrato de dois anos assinado hoje atravessa a virada de 2027. Se o preço foi fechado com a lógica atual e sem cláusula de revisão, a diferença sai da sua margem.
O canteiro passa a ser fonte fiscal. Rastreabilidade de insumo deixou de ser boa prática de engenharia e virou requisito de crédito. Quem não amarra nota, centro de custo e medição perde crédito por desorganização, não por lei.
A estrutura do contrato importa mais que a negociação. Com material deduzindo base sem gerar crédito, quem fatura o quê passa a ter efeito tributário direto. Mesmo orçamento, contratos diferentes, resultados diferentes.
Terreno em estoque muda de figura. O redutor de ajuste considera custo de aquisição corrigido pelo IPCA e ITBI pago. O histórico documental do terreno virou ativo fiscal.
Dois sistemas ao mesmo tempo, por sete anos. De 2029 a 2032 sua empresa apura ICMS/ISS em redução e IBS em elevação, simultaneamente. Não é migração: é convivência, e exige controle paralelo.
Onde isso trava de verdade: entre o lançamento e a decisão
Repare no que as cinco consequências acima têm em comum. Nenhuma se resolve com informação — você acabou de ler o cronograma, os artigos da lei e os percentuais, e nenhuma decisão foi tomada. E nenhuma se resolve com lançamento: a escrituração feita corretamente todo mês não decide quem fatura o material, nem revisa cláusula, nem levanta memória de custo de terreno.
| Camada de serviço | O que entrega | O que não alcança sozinho |
|---|---|---|
| BPO Contábil | escrituração em dia, nota amarrada ao centro de custo, insumo rastreado, apuração correta nas quatro ondas | não decide arquitetura de contrato nem precificação de 2027 |
| CCE — Contabilidade Consultiva e Estratégica | leitura de margem por obra, simulação da CBS plena, revisão de cláusula, decisão sobre faturamento de insumo | depende de dado confiável para existir |
A CCE sem BPO é conselho sobre número que ninguém garantiu. Simular o efeito da CBS na margem de uma obra exige que o custo daquela obra esteja separado, classificado e conciliado. Se o dado vem de planilha paralela, a simulação é opinião com aparência de cálculo.
O BPO sem CCE é dado correto que ninguém lê. A escrituração fica impecável, o crédito é aproveitado, e a decisão de contrato continua sendo tomada no feeling, que é justamente onde a Reforma cobra mais caro no setor.
Traduzindo para a sua obra: o BPO garante que o crédito do insumo exista. A CCE decide se aquele insumo devia ter sido faturado pela construtora ou direto para o cliente. Uma coisa protege o que você já tem. A outra define o quanto você vai ter.
Por isso, na MF, os dois entram no mesmo contrato. Separar os dois cria uma lacuna que aparece exatamente no momento da decisão.
Este artigo é para a sua empresa?
Nem toda construtora precisa desta conversa agora. Marque mentalmente o que acontece na sua:
- A empresa opera mais de um CNPJ — construtora, incorporadora, SPE de obra
- Você fatura por medição, com contratos que atravessam a virada de 2027
- Há retenções e substituição tributária na cadeia de material
- A folha tem encargos de obra e mão de obra terceirizada relevante
- Existe terreno em estoque com histórico de aquisição para levantar
- O ERP e a contabilidade não conversam — alguém reconcilia na mão
- Você não sabe dizer, hoje, a margem da obra que está em andamento
Três ou mais marcados e a complexidade da sua operação já é maior do que rotina contábil mensal comporta. É o perfil das empresas de engenharia e construção que a MF atende em Goiás e no Distrito Federal, construtoras, incorporadoras e empresas de engenharia elétrica, hidráulica, sistemas de incêndio e energia para o agro.
Uma observação sobre porte. O que define a complexidade, e o trabalho, não é o faturamento, é a estrutura: quantidade de CNPJs, regime, volume de notas, folha e tipo de operação. Duas empresas com o mesmo faturamento podem exigir trabalhos muito diferentes. Na prática, as operações de engenharia e construção que chegam a esse ponto costumam faturar acima de R$ 300 mil por mês, mas o número é consequência, não critério.
Parte 5 · O que fazer nos próximos 90 dias
Agora, urgente
- Emitir uma nota de teste e conferir se os campos de IBS e CBS estão preenchidos e destacados corretamente
- Confirmar com o seu emissor ou ERP se a versão está adequada ao layout vigente
- Checar quem na empresa responde por esse campo. Se a resposta for “o contador vê isso”, ela está incompleta: a nota é emitida por você
Ainda em 2026 — estruturante
- Mapear os contratos vigentes que atravessam 1º de janeiro de 2027
- Verificar se há cláusula de revisão tributária nesses contratos
- Levantar o histórico documental dos terrenos em estoque — escritura, ITBI, custo de aquisição, contrapartidas
- Simular o efeito da CBS plena sobre a margem de uma obra em andamento
- Revisar a arquitetura de faturamento de insumos com o seu contador
Antes de assinar o próximo contrato
- Decidir quem fatura o material, e registrar essa decisão no contrato
- Definir como a rastreabilidade de insumo será mantida no canteiro
- Incluir cláusula de revisão para a virada de 2027
Como vai ser a reunião de fechamento daqui a um ano
Vale imaginar a cena, porque ela mostra a diferença entre as duas rotas.
Rota A. Dezembro de 2026. Você descobre que três contratos assinados este ano atravessam 2027 sem cláusula de revisão, que dois terrenos do estoque não têm memória de custo organizada, e que a apuração saiu errada em algum mês. A conversa é sobre o que já aconteceu.
Rota B. Dezembro de 2026. Os contratos novos saíram com cláusula. O canteiro já amarra nota, centro de custo e medição. O histórico dos terrenos está levantado. A conversa é sobre qual obra começar em fevereiro.
A diferença entre as duas rotas não é sorte, nem porte de empresa. É calendário. A Rota B começou a ser construída em agosto.
E repare no que a Rota B exige: alguém amarrando o dado no canteiro todo mês, e alguém lendo esse dado antes de cada decisão. As duas coisas, ao mesmo tempo, pelos sete anos de convivência dos dois sistemas.
Perguntas frequentes
A Reforma já está valendo ou só em 2033?
Já está valendo. Desde janeiro de 2026 há obrigação de destacar CBS e IBS nas notas fiscais. Em 2027 a CBS passa a ser efetivamente cobrada. 2033 é a conclusão, não o começo.
Minha nota vai ser rejeitada se eu não preencher IBS e CBS?
Não. O Ato Técnico Conjunto CGIBS/RFB nº 1, de 31 de julho de 2026, suspendeu a rejeição automática por falta desses campos. O documento continua sendo autorizado. A obrigação de informar, no entanto, permanece — o que foi flexibilizado foi a trava técnica, não o dever legal.
Então qual é a minha data?
Depende do documento que você emite. O Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4, de 30 de julho de 2026, definiu quatro ondas: 3 de agosto de 2026 para NF-e, CT-e e MDF-e; 1º de outubro para NFS-e e NFCom; 1º de dezembro para plataformas digitais; e 1º de janeiro de 2027 para o Simples Nacional. Empresa que emite NF-e de material e NFS-e de serviço tem duas datas, não uma.
Sou do Simples Nacional. Tenho até janeiro de 2027, posso deixar para lá?
A data de obrigatoriedade é essa, mas ela vale para o campo na nota. As decisões que mexem no caixa, precificação de contrato que atravessa 2027, arquitetura de faturamento de insumo, histórico documental de terreno, não têm prazo regulamentar e levam meses. O prazo maior é oportunidade de chegar preparado, não de chegar depois.
Qual a alíquota da construção civil?
O setor tem regime específico com redução de 50% para alienação, construção e serviços similares, e de 70% para locação, aplicadas sobre a alíquota de referência, além dos redutores de base.
O que é o redutor social?
Uma dedução fixa da base de cálculo: R$ 100 mil por unidade habitacional e R$ 30 mil por lote.
Materiais aplicados na obra geram crédito?
Os insumos são deduzidos da base de cálculo, mas sem aproveitamento de crédito — o que muda a lógica de quem deve faturar o material.
Preciso mudar meus contratos?
Contratos que atravessam a virada de 2027 merecem revisão, especialmente quanto a cláusula de revisão tributária. Cada contrato tem uma situação própria e depende de análise do caso concreto.
Quer entender o efeito específico na sua obra?
A MF atende engenharia e construção com BPO Contábil e CCE no mesmo contrato: o lançamento que sustenta o crédito e a leitura que orienta a decisão, com sócio responsável designado e reuniões em cadência definida.
Leve estas três perguntas para a conversa, são as que separam quem vai chegar preparado em 2027:
- Quais documentos a minha empresa emite, e em qual das quatro ondas cada um cai?
- Quantos contratos vigentes atravessam 1º de janeiro de 2027 sem cláusula de revisão tributária?
- Qual a margem real da obra que está em andamento, hoje, não no fechamento do ano?
Se você não tem as três respostas na ponta da língua, a conversa vale o seu tempo. Retornamos em até 1 dia útil.
Fontes
Atos que mudaram o cronograma em 31 de julho de 2026 — base deste artigo:
- Receita adia rejeição de notas fiscais sem informações de CBS e IBS · Migalhas
- RFB e CGIBS definem cronograma oficial de obrigatoriedade dos documentos fiscais eletrônicos · Machado Meyer
- Documentos fiscais sem os campos de IBS e CBS não serão rejeitados em agosto de 2026 · Mattos Filho
- Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4, de 30/07/2026 · LegisWeb
Demais fontes:
- Reforma Tributária: Regulamentação · Ministério da Fazenda
- O que muda na construção civil após a reforma tributária · ConJur
- Reforma Tributária do Consumo e Operações Imobiliárias: o Regime Específico · Barioni e Macedo
Conteúdo de finalidade informativa, elaborado com base na legislação e nos atos normativos vigentes em 7 de agosto de 2026. Não constitui consulta nem substitui a análise do caso concreto, a aplicação das regras depende de contrato, regime tributário, estrutura societária e histórico documental de cada empresa. A norma vem sofrendo alterações: confirme a vigência antes de decidir. MF Contabilidade · CRC GO 001323/O-O.
Leia também: Como escolher um contador consultivo e atualizado na Reforma Tributária: o checklist das 7 perguntas do dono (Goiânia e DF).
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Solucoes MF: Contabilidade Consultiva e Estrategica · BPO Contabil